Modification, par une ordonnance publiée au JO du 16 avril 2020, des délais en matière d’urbanisme dans le contexte de l’épidémie de Covid-19

Pour rappel, en application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, une ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a organisé la prorogation des délais administratifs échus pendant la période d’urgence sanitaire et a adapté des procédures pendant cette même période.

Ces dispositions ont eu pour effet de reporter les délais d’instruction et de recours à l’encontre des autorisations, ainsi que notre Cabinet l’a déjà analysé [[Voir article précédent du blog Atmos avocats « Présentation de l’ordonnance sur les délais en matière d’urbanisme au Conseil des ministres du 15 avril 2020].

L’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 « portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19 », publiée au Journal officiel du 16 avril 2020, apporte des modifications très importantes en droit de l’urbanisme.

Un Titre II bis a été créé au sein de l’ordonnance précitée du 25 mars 2020 pour y insérer « des dispositions particulières aux enquêtes publiques et aux délais applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement ».

1.- Une diminution très nette des délais de recours initialement envisagés est justifiée par le fait que « l’ensemble du processus (financements, actes notariés, chantiers) se trouve bloqué tant que les délais de recours contre l’autorisation de construire ne sont pas purgés ».

En effet, le mécanisme de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 conduisait à ce qu’une autorisation de construire délivrée près de deux mois avant la déclaration de l’état d’urgence sanitaire puisse être contestée dans un nouveau délai de trois mois à compter de la cessation de celui-ci, ce qui « risque, en paralysant le secteur de la construction, de constituer un frein important à la relance de l’économie », d’après le Rapport.

Pour pallier cette difficulté, l’ordonnance substitue le mécanisme de report de délai par une simple suspension des délais de recours contre les autorisations d’urbanisme.

Les délais reprendront leur cours où il s’était arrêté le 12 mars dernier, à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire aujourd’hui encore fixée au 24 mai 2020 (susceptible d’évolution). Une tolérance est toutefois prévue puisque l’ordonnance prévoit (article 12 bis) que ce délai, quand bien même le délai qui resterait à courir lui serait inférieur, ne peut être inférieur à 7 jours pour permettre aux justiciables de saisir la juridiction

« Les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Ils recommencent à courir à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée pour la durée restant à courir le 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.
Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

Cette disposition raccourcit donc les délais de recours à l’encontre des autorisations d’urbanisme par rapport à l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

2.- Toujours dans le but de relancer le secteur immobilier, l’ordonnance du 15 avril 2020 prévoit que les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme reprennent leur cours dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non un mois plus tard.

L’article 12 ter de l’ordonnance dispose que :

« Les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables prévus par le livre IV du code de l’urbanisme ainsi que les procédures de récolement prévues à l’article L.462-2 du même code, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée.
« Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.
« Les mêmes règles s’appliquent aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre de l’instruction d’une demande ou d’une déclaration mentionnée à l’alinéa précédent ».

Cette règle dérogatoire aux dispositions fixées par l’ordonnance du 25 mars 2020 permet donc de faire débuter les délais d’instruction des demandes d’urbanisme et d’avis des personnes consultés dès la fin de l’état d’urgence sanitaire (fixée au 24 mai 2020 sous réserve d’évolution) pour les demandes qui ont été déposées depuis le 12 mars dernier.

Attention, pour l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme qui avait déjà débuté avant le 12 mars 2020, la période de l’état d’urgence sanitaire n’aura qu’un effet de suspension. Cela pourrait impliquer des difficultés lorsqu’il ne restait par exemple que quelques jours avant le terme du mois de complétude du dossier…

En toute hypothèse, cette règle permettra de faire naître des autorisations et des avis tacites plus rapidement que cela l’avait été envisagé fin mars.

3.- Dans le même esprit, l’article 12 quater prévoit la même adaptation des délais relatifs à l’exercice du droit de préemption impartis pour répondre à une déclaration d’intention d’aliéner.

En effet, la suspension du délai de préemption a pour conséquence, tant que le bénéficiaire du droit de préemption ne s’est pas expressément prononcé, d’empêcher la vente du bien foncier ou immobilier concerné.

L’article 12 quater prévoit que « Les délais relatifs aux procédures de préemption, prévues au titre Ier du livre II du code de l’urbanisme et au chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural et de la pêche maritime, à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’un des organismes ou personnes mentionnés à l’article 6 peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée pour la durée restant à courir le 12 mars 2020.
Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

Cette modification des délais d’instruction des demandes d’urbanisme et d’encadrement des délais de recours s’inscrit donc dans l’objectif d’accompagnement de la relance du secteur immobilier.

Il convient cependant de garder à l’esprit que la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire a été fixée par la Loi et pourrait donc, en fonction de l’évolution de l’épidémie COVID-19, être modifiée par le Législateur, au-delà du 24 mai 2020 et dans le meilleur des cas, avant cette date initialement fixée.

 

Romain Lemaire

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