Sites et sols pollués – Précisions sur l’obligation d’information du vendeur

Aux termes de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement, « lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation ». Dans une décision du 22 novembre dernier, la Cour de cassation est venue préciser les contours de l’obligation d’information du vendeur d’un bien ayant accueilli des installations classées pour la protection de l’environnement (« ICPE ») (Cass. 3e civ. 22 novembre 2018, n°17-26.209).

En l’espèce, au début des années 90, une société civile immobilière (« SCI ») a acquis d’une autre société des terrains faisant partie d’un site industriel sur lequel une activité de fabrication de systèmes de freinage automobile et ferroviaire avait été exercée par le passé, incluant des ICPE. En 2010, à l’occasion d’une opération de réaménagement, la SCI a découvert l’existence d’une pollution du sol des terrains vendus. Elle a donc assigné la société venderesse en réparation de ses préjudices.

La SCI faisait valoir que son vendeur était tenu de respecter son obligation d’information au titre de l’article L. 514-20 et que cette information devait porter non seulement sur la vente des parties du site sièges des activités relevant du régime de l’autorisation mais également sur la vente de tout terrain issu de la division de ce site. Par ailleurs, la SCI considérait que le vendeur avait manqué à son obligation de remise en état.

Dans sa décision du 22 novembre dernier, la Cour de cassation fait une application stricte des dispositions de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement et considère alors que l’obligation d’information du vendeur trouve à s’appliquer seulement si une installation classée a été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu. En l’espèce, elle constate qu’aucune ICPE implantée sur le site industriel n’avait été exploitée sur les parcelles cédées à la SCI et « qu’il n’était pas établi qu’une installation de nature, par sa proximité ou sa connexité, à en modifier les dangers ou inconvénients (…) y eut été exploitée ». La Haute juridiction en déduit alors que le vendeur n’a pas manqué à son obligation d’information.

En outre, concernant l’obligation de remise en état du site, la Cour de cassation indique que « si une pollution du sol avait bien été constatée dans le rapport Soler environnement de 2010, aucun des rapports produits postérieurement par la [SCI] ne permettait d’établir avec certitude que cette pollution avait existé antérieurement ni de la rattacher à l’activité de la société » venderesse. La responsabilité délictuelle de la société est donc écartée.

Cet arrêt traduit la volonté de la Cour de cassation de cantonner l’application de l’obligation d’information du vendeur, au titre de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement, aux installations classées exploitées uniquement sur les parcelles vendues et non sur l’ensemble d’un site industriel.

Laura Gazzarin

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