Présentation du projet de loi ELAN

Dans le cadre de la mise en œuvre de la stratégie logement présentée par le Gouvernement en septembre 2017, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dit projet de loi ELAN) vient d’être présenté en conseil des ministres et déposé sur le bureau de l’Assemblée Nationale. Il poursuit deux objectifs : d’une part, créer de nouvelles opportunités, lever les verrous de l’activité dans la construction et la rénovation du parc bâti, redonner confiance aux acteurs et accompagner une société en mouvement par l’innovation ; d’autre part, lutter contre les fractures territoriales et que ce soit en matière d’aménagement, d’intervention foncière, d’urbanisme ou de construction en encadrant mieux les procédures contentieuses contre les permis de construire. Le projet de loi facilite en outre la mobilisation du foncier public et donne une nouvelle impulsion par le « projet partenarial d’aménagement » à la dynamique de coopération entre les collectivités territoriales et l’Etat. Le projet de loi propose aussi une réforme structurelle du secteur du logement social pour le consolider sur la durée et qu’il répondre mieux à ses missions.

Fort de 66 articles, le projet de loi, qui veut simplifier les procédures et les normes, est organisé en quatre titres :

– Construire plus, mieux et moins cher
– Évolutions du secteur du logement social
– Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
– Améliorer le cadre de vie.

Focus sur ses dispositions spécifiques en matière d’urbanisme et d’énergie.

Création d’un contrat de projet partenarial d’aménagement et des grandes opérations d’urbanisme (art. 1, 2, 3)

Le Gouvernement souhaite faciliter la réalisation de grandes opérations d’aménagement permettant de produire plusieurs milliers de logements, d’accueillir des activités, des commerces, et de construire des équipements publics. Il s’agit d’opérations dont l’ampleur est significative sur le marché local du logement et plus généralement pour le développement de la collectivité locale concernée.

Pour dépasser l’alternative entre l’intervention seule d’une collectivité versus la création d’une opération d’intérêt national, il est proposé de créer deux nouveaux outils.

– Le premier permet de réunir et faire s’engager les partenaires opérationnels et financiers autour d’un contrat : il s’agit du projet partenarial d’aménagement.
– Le second permet, si besoin, d’adapter le régime juridique de l’urbanisme en privilégiant les outils opérationnels permettant de maîtriser, la qualité urbaine et environnementale des projets : c’est l’objet de la Grande opération d’urbanisme et des mesures associées.

Simplification des procédures de participation du public (art. 4)

L’article 4 comporte des mesures relatives aux procédures de participation du public des opérations d’aménagement faisant l’objet d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) qui ont pour objectifs de simplifier la mise en œuvre de ces opérations et de réduire les délais.

Création d’une catégorie d’immeubles de moyenne hauteur (art. 10)

S’agissant des mesures de sécurité incendie dans les immeubles, le droit français traite distinctement les immeubles de bureau et les immeubles d’habitation. La principale hétérogénéité correspond à la limite de passage en immeuble de grande hauteur, qui est de 50 mètres pour l’habitation et de 28 mètres pour les autres bâtiments.

Le marché actuel demande plus de flexibilité dans les usages et les changements de destination sont très coûteux, du fait des différences entre les réglementations incendie bureaux et habitations notamment. Cette nouvelle classe d’« immeuble de moyenne hauteur » serait un compromis, un nouvel objet mieux adapté.

L’objectif de la mesure est donc de faciliter la réversibilité de bureaux en logement par un rapprochement des exigences normatives s’appliquant aux immeubles entre 28 et 50 mètres.

Simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme (chap. IV)

Le chapitre IV est relatif à la simplification et à l’amélioration des procédures d’urbanisme. Il vise à simplifier la hiérarchie des normes des documents d’urbanisme, à clarifier les dispositions relatives aux schémas d’aménagement régional, limiter le nombre de pièces dans le permis de construire ou dématérialiser l’instruction des demandes de permis de construire.

L’article 13 habilite le Gouvernement à procéder, par voie d’ordonnance, afin de simplifier la hiérarchie des normes applicables aux documents d’urbanisme, d’instaurer un lien d’opposabilité unique (maintien du seul rapport de compatibilité entre les documents et suppression du lien de « prise en compte ») et d’unifier les délais de mise en compatibilité. Cette unification, complétée par la réduction du nombre de documents opposables, vise à mettre fin à l’instabilité chronique des documents d’urbanisme et à améliorer la qualité de leur contenu pour une meilleure appropriation des politiques publiques par les élus locaux.

L’article 16 sécurise les demandeurs de permis de construire en les assurant que seules les pièces prévues par la réglementation de l’urbanisme et les législations expressément articulées avec l’autorisation d’urbanisme leur seront demandées.

L’article 17 étend la nature et les usages des données contenues dans les dossiers de demandes d’autorisations d’urbanisme et transmises par les collectivités locales à l’État.
En outre, il accélère la numérisation dans le champ de l’urbanisme en créant une télé-procédure pour assurer le traitement des demandes d’autorisation d’urbanisme à compter du 1er janvier 2022 pour les communes dont le nombre d’habitant sera supérieur à un seuil défini par un décret. Ce seuil sera fixé de sorte à réserver cette obligation aux seules collectivités disposant des moyens informatiques suffisants.

Améliorer le traitement des contentieux en urbanisme (chap. VI)

En droit de l’urbanisme, le recours contre une autorisation de construire est bloquant pour une opération de construction. Tant que l’autorisation n’est pas purgée de tout recours, les notaires hésitent à finaliser la vente et les banques à débloquer les financements. Par ailleurs les vendeurs de terrains ne sont souvent pas en capacité de patienter jusqu’au jugement et les clients intéressés par ces opérations sont contraints d’abandonner ces projets d’acquisition, le délai de validité de leur offre de prêt ou leurs contraintes de déménagement n’étant pas compatibles avec le délai de jugement du recours. Ces recours, et notamment le délai pour les juger, renchérissent le coût des opérations de construction.

Pour ces raisons, le contentieux de l’urbanisme fait l’objet de demandes récurrentes de réforme de la part des acteurs économiques.

L’article 24 sécurise les opérations de construction en luttant contre les recours abusifs. Les mesures législatives, qui ont vocation à être complétées par des dispositions réglementaires, doivent contribuer à raccourcir les délais de jugement, à permettre aux acteurs économiques de mieux anticiper l’issue des recours et enfin à sécuriser un certain nombre de droits à construire légalement attribués.

Sont ainsi prévus :

– la limitation des effets des annulations ou des déclarations d’illégalité des documents d’urbanisme sur les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol régies par le code de l’urbanisme dès lors que l’annulation ou la déclaration d’illégalité est prononcée pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet ;
– l’extension des règles relatives à l’intérêt pour agir, en visant toutes les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol ;
– la possibilité pour le préfet, en cas de permis de construire annulé sur déféré préfectoral, d’exercer l’action en démolition sans limitation aux zones protégées ;
– l’encadrement du référé suspension dans le temps et l’obligation pour le requérant dont le référé suspension est rejeté de confirmer le maintien de sa requête au fond ;
– l’obligation pour le juge de motiver le refus de prononcer une annulation partielle ou un sursis à statuer et l’extension du champ d’application des articles concernés aux décisions de non opposition à déclaration préalable ;
– l’obligation de contester les autorisations modificatives et les mesures de régularisation dans le cadre de l’instance contre l’autorisation initiale, lorsque ces autorisations et mesures ont été délivrées au cours de cette instance ;
– l’amélioration du dispositif d’action en responsabilité contre les recours abusifs, associatifs ou autres, afin de faciliter le prononcé de condamnations pécuniaires aujourd’hui très rares ;
– l’encadrement des transactions financières visant à obtenir un désistement en cas de recours, d’une part, en les interdisant au profit d’associations sauf lorsque ces dernières défendent leurs intérêts matériels propres, d’autre part, en étendant l’obligation d’enregistrement aux transactions conclues en amont de l’introduction d’un recours. L’objectif est de dissuader les associations créées au profit d’intérêts privés de marchander leur désistement et d’imposer la transparence sur les transactions, quelle que soit l’étape de la procédure.

Révision du cadre des obligations d’économie d’énergie su le secteur tertiaire (art. 55)

En matière de rénovation énergétique, le projet de loi fixe l’obligation de travaux d’économie d’énergie dans les bâtiments tertiaires pour atteindre les objectifs du plan climat. L’article 55 confirme la réduction des consommations d’énergie du parc global tertiaire d’au moins 40% en 2030 puis de 50% en 2040et 60% en 2050 par rapport à 2010. Un nouveau décret déterminera les bâtiments à usage tertiaire concernés par l’obligation.

Le projet supprime en outre l’obligation de 25% d’économies d’énergies en 2020 qui était initialement fixée pour les bâtiments tertiaires par un décret paru en mai 2017 et suspendu en juillet 2017 par le Conseil d’Etat qui a estimé que les obligations imposées d’ici 2020 ne pourraient pas être respectées par les acteurs.

 

Les premières discussions en commissions à l’Assemblée nationale sont d’ores et déjà en cours.

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